Aufgaben von A - Z

    Zugeordnete Abteilungen

    Allgemeine Beschreibung

    Ab dem 1. Juli 2009 brauchen alle Nichtwohngebäude einen Energieausweis, wenn sie neu vermietet, verkauft oder verpachtet werden. Ob Bürogebäude, Supermarkt, Gaststätte oder Hotel, der Gebäudeeigentümer muss dem potenziellen Interessenten spätestens auf Nachfrage ein solches Dokument vorlegen.

    Sie finden umfangreiche Informationen zum Energieasuweis auf den Seiten von Wikipedia.

    Weiterhin folgende Informationen von der Seite des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMV):

    Welche Informationen enthält der Energieausweis?

    Der Energieausweis enthält einen bestimmten Gebäudeenergiekennwert, der einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen soll. Die Energieeffizienz kann entweder als Energiebedarf des Gebäudes oder aber als Energieverbrauchskennwert auf der Grundlage des tatsächlichen Energieverbrauchs angegeben werden.

    Energiebedarf

    Unter Energiebedarf versteht man bei Wohngebäuden hauptsächlich die zum Heizen und für Warmwasser benötigte Energie. Grundlage sind Berechnungen auf Basis der Gebäudedaten. Dabei werden zum Beispiel die individuellen Gewohnheiten der Bewohner und die Lage des Gebäudes in Deutschland nicht berücksichtigt.
    Zur Berechnung des Energiebedarfs werden die energetische Qualität vor allem der Außenwände und des Dachs sowie der technischen Anlagen wie Heizkessel und der Anlagen für die Erwärmung des Wassers berücksichtigt. Die im Energieausweis angegebenen Werte beziehen sich auf das ganze Gebäude; einen genauen Rückschluss auf den Energiebedarf einzelner Wohnungen lässt die Angabe nicht zu.

    Wichtig ist, dass der Energiebedarfswert - gerade weil er frei von individuellen und subjektiven Verhältnissen errechnet wird - einen objektiven Wert über die energetische Qualität eines Gebäudes darstellt. Er erlaubt keinerlei Rückschlüsse auf den konkreten Energieverbrauch eines einzelnen Haushalts.

    Energieverbrauchskennwert

    Unter dem Energieverbrauchskennwert versteht man einen Wert, der aus dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre ermittelt wird. Dabei wird eine so genannte Witterungsbereinigung des Verbrauchswertes vorgenommen. Wohnungsleerstände im Gebäude werden, sofern sie das übliche Maß deutlich übersteigen, rechnerisch berücksichtigt.

    Mit der Witterungsbereinigung soll der ermittelte Energieverbrauch auf ein durchschnittliches Klima der letzten Jahre bezogen werden; damit wird der Einfluss von außergewöhnlichen Wetterverhältnissen wie besonders warmen oder kühlen Wintern sowie regionalen Unterschieden ausgeglichen.

    Grundsätzlich erlaubt auch der Energieverbrauchskennwert - wie auch der Energieausweis auf der Grundlage des berechneten Bedarfs - keine exakten Rückschlüsse auf den tatsächlichen Energieverbrauch.

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    In welchen Fällen ist ein Energieverbrauchsausweis bzw. ein Energiebedarfsausweis zulässig?

    Für Neubauten sowie bei Modernisierungen und größeren An- oder Ausbauten, in deren Verlauf eine ingenieurmäßige Berechnung des Energiebedarfs des gesamten Gebäudes erfolgt, muss der Energieausweis auf der Basis dieses errechneten Energiebedarfs ausgestellt werden.

    Für Bestandsgebäude (Wohn- und Nichtwohngebäude) können Energieausweise sowohl auf Grundlage des ingenieurmäßig errechneten Energiebedarfs (Energiebedarfsausweis) als auch auf Grundlage des gemessenen Energieverbrauchs (Energieverbrauchsausweis) ausgestellt werden. Für beide Verfahren regelt die Energieeinsparverordnung (EnEV) die Berechnungsvorschriften.

    Eine Ausnahme gilt für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, für die ein Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Hier sind nur Bedarfsausweise zulässig, es sei denn, beim Bau selbst oder bei einer späteren Modernisierung wurde mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht.

    Außerdem bestand bis zum 30. September 2008 für alle Gebäude Wahlfreiheit zwischen verbrauchsbasierten und bedarfsbasierten Energieausweisen.

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    In welchen Fällen sind Modernisierungsempfehlungen erforderlich?


    Ganz gleich, ob ein Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis ausgestellt wird: Wenn Maßnahmen zur kostengünstigen Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes möglich sind, müssen dem Energieausweis für das Gebäude individuelle Modernisierungsempfehlungen beigefügt werden. Diese geben dem Eigentümer bzw. potenziellen Käufer wichtige Hinweise für Verbesserungsmöglichkeiten. Sie können aber keine ausführliche Energieberatung ersetzen. Ein Muster für Modernisierungsempfehlungen ist in Anhang 10 der EnEV enthalten. Sind Modernisierungsempfehlungen nicht möglich, ist dies in dem Muster zu vermerken.

    Die Modernisierungsempfehlungen sind den potenziellen Käufern, Mietern und Pächtern ebenfalls zugänglich zu machen.

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    Welche Neuregelungen gelten für Energieausweise?

    Den Energieausweis gibt es künftig in zwei verschiedenen Varianten: 

    • als bedarfsorientierten Ausweis (Energieausweis auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs oder Energiebedarfsausweis) und 
    • als verbrauchsorientierten Ausweis (Energieausweis auf der Grundlage des erfassten Energieverbrauchs oder Energieverbrauchsausweis).

    Welcher Ausweis verwendet werden kann, richtet sich nach der Art und der Größe, dem Baujahr und der energetischen Qualität des Gebäudes.
    Es gelten folgende Regelungen für Wohngebäude: 

    • Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die auf der Grundlage der Wärmeschutzverordnung 1977 oder später errichtet wurden, besteht unbefristet Wahlfreiheit zwischen bedarfs- und verbrauchsorientiertem Ausweis.
    • Für Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheitengilt unabhängig vom Baujahr ebenfalls Wahlfreiheit. 
    • Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor Geltung der Wärmeschutzverordnung 1977 errichtet worden sind, ist der bedarfsorientierte Energieausweis zu verwenden. Eine Ausnahme gilt für Wohngebäude aus dieser Zeit, die entweder schon bei der Baufertigstellung den energetischen Stand der Wärmeschutzverordnung von 1977 aufgewiesen haben oder durch Modernisierungsmaßnahmen auf diesen Stand gebracht worden sind. In diesen Fällen besteht ebenfalls Wahlfreiheit.

    Diese Regelungen für Wohngebäude sind ab dem 1. Oktober 2008 verbindlich. Für eine Übergangszeit (bis Ende September 2008) gilt für alle Gebäude die Wahlfreiheit. 

    Für die so genannten Nichtwohngebäude (zum Beispiel Bürogebäude, Geschäftshäuser) dürfen nach Wahl des Eigentümers oder Vermieters bedarfs- oder verbrauchsorientierte Energieausweise verwendet werden.

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    Wann müssen Energieausweise ausgestellt werden oder vorhanden sein?

    Grundsätzlich gilt: Wenn Gebäude oder Gebäudeteile (z.B. Wohnungen oder Büroeinheiten) neu gebaut, verkauft, vermietet oder verpachtet oder geleast werden, sind ein Energieausweis und die Modernisierungsempfehlungen vorzulegen.

    Wird neu gebaut, hat der Eigentümer bzw. Bauherr zum Beispiel gegenüber dem Bauträger oder Verkäufer Anspruch auf die Vorlage eines Energieausweises. In den übrigen Fällen haben die potenziellen Käufer, Mieter oder Pächter einen Anspruch auf Vorlage des Energieausweises gegenüber Eigentümer, Verkäufer, Vermieter oder Verpächter .

    Bei Modernisierungen muss nur unter bestimmten Voraussetzungen ein Energieausweis ausgestellt werden. Eine wesentliche Voraussetzung ist, wenn im Zuge der Arbeiten eine ingenieurmäßige Berechnung des Energiebedarfs des gesamten Gebäudes erfolgt.

    Wenn kein Nutzer- oder Eigentümerwechsel stattfindet und sich auch sonst keine Gründe ergeben, die zur Ausstellung eines Ausweises verpflichten, besteht keine Pflicht,  einen Energieausweis ausstellen zu lassen.

    In öffentlichen Gebäuden (z.B. Rathäusern, Arbeitsagenturen, Schulen usw.) mit mehr als 1000 m2 Nutzfläche und mit erheblichem Publikumsverkehr muss ein Energieausweis ausgehängt werden.

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    Für welche Gebäude muss ein Energieausweis ausgestellt werden?

    Nach der Energieeinsparverordnung muss vor Verkauf, Vermietung, Verpachtung sowie bei Neubau für beheizte und gekühlte Gebäude ein Energieausweis ausgestellt werden.

    Die Ausweispflicht gilt nicht

    • für Gebäude, die nicht regelmäßig geheizt, gekühlt oder genutzt werden, wie beispielsweise Ferienhäuser, 
    • für Gebäude, die nur für kurze Dauer errichtet werden, wie zum Beispiel Zelte oder Traglufthallen,
    • für Gebäude mit speziellen Nutzungen wie zum Beispiel bestimmte geringfügig beheizte Betriebsgebäude, Ställe oder Gewächshäuser.
    • für kleine Gebäude mit weniger als 50 m2 Nutzfläche sowie denkmalgeschützte Gebäude. In Baudenkmälern muss auch kein Ausweis ausgehängt werden.

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    Seit Wann gilt die Pflicht, Energieausweise potenziellen Käufern und Mietern zugänglich zu machen?

    Je nach Gebäudeart und Baualter wurde die Verplfichtung, potenziellen Käufern und Mietern einen Energieausweis vorzulegen, stufenweise eingeführt:

    • seit 1. Juli 2008 für Wohngebäude, die bis Ende 1965 fertig gestellt wurden; 
    • seit 1. Januar 2009 für später errichtete Wohngebäude; 
    • seit 1. Juli 2009 für Nichtwohngebäude.

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    Wer hat Anspruch auf einen Energieausweis oder auf die Vorlage eines Energieausweises?

    Eigentümer oder Käufer eines Neubaus sollten den Energieausweis vom Bauträger bzw. Verkäufer erhalten.

    Mieter oder Käufer eines Gebäudes im Bestand sollten sich den Energieausweis vor Vertragsabschluss vom Gebäudeeigentümer vorlegen lassen. Nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) muss der Eigentümer den Energieausweis spätestens auf Verlangen "unverzüglich zugänglich machen". 

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    Muss in bestehenden Mietverhältnissen ein Energieausweis zugänglich gemacht werden?

    Die Ausweispflicht bezieht sich auf zukünftige Verkaufs-, Vermietungs-, Verpachtungs- und Leasingangelegenheiten, nicht auf bestehende Rechtsverhältnisse.

    Wer zukünftig gegen Entgelt vermietet, muss den potenziellen Mietern einen Energieausweis vorlegen.

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    Was geschieht, wenn ein Eigentümer oder Vermieter einem potenziellen Käufer oder Mieter keinen Energieausweis zugänglich macht?

    Der Eigentümer kann mit einem Bußgeld belangt werden, wenn der Energieausweis einem potenziellen Mieter oder Käufer nicht oder nicht rechtzeitig - das heißt: spätestens unverzüglich, nachdem dieser es verlangt hat - vorgelegt wird.

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    Wer darf Energieausweise ausstellen?

    Neubau

    Für Energieausweise für Neubauten bleiben die bestehenden landesrechtlichen Regelungen für Energiebedarfsausweise weiterhin gültig. Danach sind in der Regel die so genannten Bauvorlageberechtigten, teilweise auch bestimmte Sachverständige (z.B. für Schall- und Wärmeschutz) ausstellungsberechtigt.

    Gebäudebestand (Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing)

    Sollen Energieausweise aus Anlass eines Verkaufs, einer Vermietung oder Verpachtung bzw. eines Leasings oder auch des Aushangs in einem bestehenden öffentlichen Gebäude ausgestellt werden, ist die bundeseinheitliche Regelung des § 21 der Energieeinsparverordnung (EnEV) zu beachten.

    Zur Ausstellung von Energieausweisen sowohl von bestehenden von Wohn- und Nichtwohngebäuden sowie von Modernisierungsempfehlungen sind nach § 21 EnEV berechtigt:

    1.  Personen mit berufsqualifizierendem Hochschulabschluss in



    a) den Fachrichtungen Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Technische Gebäudeausrüstung, Physik, Bauphysik, Maschinenbau oder Elektrotechnik oder
     
    b) einer anderen technischen oder naturwissenschaftlichen Fachrichtung mit  einem Ausbildungsschwerpunkt auf einem unter a) genannten Gebiet. 

    Nach Nummer 5 sind auch Personen ausstellungsberechtigt, die nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften der Länder zur Unterzeichnung von bautechnischen Nachweisen des Wärmeschutzes oder der Energieeinsparung bei der Errichtung von Gebäuden berechtigt sind, im Rahmen der jeweiligen Nachweisberechtigung.

    Außerdem sind zur Ausstellung von Energieausweisen und Modernisierungsempfehlungen nur für bestehende Wohngebäude berechtigt:

    2.  Personen mit berufsqualifizierndem Hochschluabschluss im Bereich Architektur der Fachrichtung Innenarchitektur. 

    3. 



    a) Personen, die für ein zulassungspflichtiges Bau-, Ausbau- oder  anlagentechnisches Gewerbe oder für das Schornsteinfegerwesen die  Voraussetzungen zur Eintragung in die Handwerksrolle erfüllen,

    b) Handwerksmeister der zulassungsfreien Handwerke dieser Bereiche, und

    c) Personen, die auf Grund ihrer Ausbildung berechtigt sind, ein solches  Handwerk ohne Meistertitel selbständig auszuführen. 

    4. Staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker, deren Ausbildungsschwerpunkt auch die Beurteilung der Gebäudehülle, von Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen oder von Lüftungs- und Klimaanlagen umfasst.

    Zusätzlich zur Eingangsqualifikation müssen mit Ausnahme der Personen nach Nummer 5 alle diese Aussteller eine der folgenden Voraussetzungen erfüllen: 

    • Studienschwerpunkt im energiesparenden Bauen oder einschlägige zweijährige Berufserfahrung, 
    • eine absolvierte Fortbildung nach den Vorgaben der EnEV, das heißt ggf. beschränkt auf Wohngebäude (siehe Anlage 11 der EnEV),
    • öffentliche Bestellung als vereidigter Sachverständiger im Bereich des energiesparenden Bauens oder in wesentlichen bau- oder anlagentechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus.

    Ferner sind nach § 29 der EnEV folgende Personengruppen berechtigt, Energieausweise für Wohngebäude auszustellen :

    • Energieberater, die vor dem 25.04.2007 als antragsberechtigte BAFA-Vor-Ort-Berater registriert worden sind, 
    • Personen, die am 25.04.2007 über eine erfolgreich abgeschlossene Ausbildung im Baustoff-Fachhandel oder der Baustoffindustrie und eine erfolgreich abgeschlossene Weiterbildung zum Energiefachberater im Baustoff-Fachhandel oder in der Baustoffindustrie  verfügt haben oder eine solche Weiterusbildung vor dem 25.04.2007 begonnen haben, sofern sie erfolgreich abgeschlossen worden ist,  
    • Personen, die  am 25.04.2007 über eine erfolgreich abgeschlossene Weiterbildung zum Energieberater des Handwerks verfügt haben oder eine solche Weiterbildung vor dem 25.04.2007 begonnen haben, sofern sie erfolgreich abgeschlossen worden ist.

    Eine behördliche Prüfung und Zulassung von Ausstellungsberechtigten ist nicht vorgesehen, um neue Bürokratie und zusätzliche Kosten für die Bürger zu vermeiden. Daher werden der Kreis der Aussteller und die Qualifikationskriterien in der Energieeinsparverordnung selbst abschließend umschrieben. Ob im konkreten Fall die Bestimmungen erfüllt sind, muss vom potenziellen Aussteller selbst beurteilt werden.

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    Wer stellt in meiner Region einen Energieausweis aus?

    Wir empfehlen Ihnen, Kontakt mit der Architekten-, Ingenieur- oder Handwerkskammer oder aber mit der örtlichen Verbraucherzentrale - Energieberatung aufzunehmen, die Sie im Internetportal der Energieberatungsstellen der Verbraucherzentralen unter www.verbraucherzentrale-energieberatung.de finden.

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    Dürfen Personen, die berechtigt sind, Energieausweise auszustellen, dies auch tun, wenn zum Auftraggeber ein Verwandtschaftsverhältnis besteht?

    In § 21 der Energieeinsparverordnung (EnEV) ist nur definiert, wer zur Ausstellung von Energieausweisen für bestehende Gebäude berechtigt ist, jedoch nicht ein bestimmtes Verwandtschaftsverhältnis. Da der Aussteller zur sachgemäßen Anwendung der Vorschriften verpflichtet ist, muss er trotz des Verwandtschaftsverhältnisses die Unabhängigkeit wahren. Unter der Frage Wer ist berechtigt, einen Energieausweis auszustellen? erfahren Sie mehr über den betreffenden Personenkreis.

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    Wieviel kostet ein Energieausweis?

    Die Energieeinsparverordnung enthält keine Vorgaben im Hinblick auf die Kosten für Energieausweise. Entsprechend können Auftraggeber und Aussteller den Preis frei aushandeln. Für Auftraggeber empfiehlt es sich, mehrere Angebote einzuholen und zu vergleichen.

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    Wie lange ist ein ausgestellter Energieausweis gültig?

    Energieausweise sind zehn Jahre lang gültig. Eine Verlängerung ist nicht möglich. Soll nach Ablauf dieser Frist ein Gebäude verkauft oder neu vermietet werden, muss ein neuer Energieausweis ausgestellt werden.

    Ein Mieter- oder Besitzerwechsel während dieser 10-Jahres-Frist hat keinen Einfluss auf die Gültigkeit des Energieausweises.

    Energieausweise, die nach den Übergangsregeln der Energieeinsparverordnung ausgestellt wurden, haben ebenfalls eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren. Dies lässt sich genauer in § 29 Abs. 3 EnEV nachlesen. 

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    Was passiert nach Ablauf der Gültigkeit, kann der Ausweis verlängert werden?

    Der Energieausweis gilt zehn Jahre. Eine Verlängerung ist nicht vorgesehen. Nach Ablauf darf der bisherige Energieausweis nicht mehr verwendet werden. Es muss dann ein neuer Ausweis ausgestellt werden. Bei unveränderten Verhältnissen können jedoch die früheren Daten zugrunde gelegt werden. Grundsätzlich wird darauf hingewiesen, dass ein Energieausweis nur bei einer Neuvermietung oder beim Verkauf vorgelegt werden muss.

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    Wie wird ein Energieausweis ausgestellt?

    Bei Neubauten bilden die energetischen Eigenschaften des fertig gestellten Gebäudes die Grundlage für die Erstellung des Energieausweises.

    Bei bestehenden Gebäuden besichtigt in vielen Fällen der Aussteller das Gebäude und nimmt die notwendigen Daten (Maße, Verbrauchsdaten, energetische Qualität der Außenbauteile und der Heizungsanlage) auf. Auf dieser Grundlage stellt er den Energieausweis aus und gibt entsprechende Modernisierungsempfehlungen.

    Nach der Energieeinsparverordnung ist es auch möglich, dass der Eigentümer die nötigen Daten selbst erhebt und an den Aussteller sendet. Dieser kann dann auf dieser Grundlage einen Energieausweis ausstellen, es sei denn, er hat Zweifel an der Richtigkeit der Daten.

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    Ist eine Begehung des Gebäudes vor Ausstellung des Energieausweises vorgeschrieben?

    Eine Begehung des Gebäudes durch einen Aussteller ist nicht vorgeschrieben, kann aber im Einzelfall erforderlich sein. Zur Kostenbegrenzung darf auf Pauschalen und fachlich gesicherte Erfahrungswerte zurückgegriffen werden. Der Eigentümer kann Angaben mit Nachweisen zum Gebäude zur Verfügung stellen, die jedoch einer Plausibilitätskontrolle durch den Aussteller unterliegen.

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    Wird der Energieausweis für Wohngebäude ausgestellt oder für jede einzelne Wohnung in diesem Gebäude?

    Energieausweise werden grundsätzlich für das ganze Gebäude und nicht für einzelne Gebäudeteile oder Wohneinheiten ausgestellt. Ausnahmen gibt es für Wohngebäude, bei denen ein nicht unerheblicher Teil nicht für Wohnzwecke genutzt wird und sich die anlagentechnische Ausstattung dieser Räume von der Wohnnutzung wesentlich unterscheidet. In diesem Fall ist je ein Energieausweis für den Wohngebäudeteil und den Nichtwohngebäudeteil auszustellen.

    Dies lässt sich genauer in § 17 Abs. 3 und § 22 der Energieeinsparverordnung (EnEV) nachlesen.

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    Müssen bei mehreren Eigentümern einer Immobilie oder bei Eigentumswohnungen alle Eigentümer mit der Erstellung eines Energieausweises einverstanden sein? Was passiert, wenn einer der Eigentümer nicht zustimmt?

    In der Energieeinsparverordnung (EnEV) ist geregelt, dass der Energieausweis für das ganze Wohngebäude ausgestellt wird, nicht für einzelne Wohnungen (siehe § 17 Abs. 3 Satz 1 EnEV). Notwendig ist ein Energieausweis jedoch nur, wenn das Gebäude oder einzelne Wohneinheiten verkauft, neu vermietet oder verpachtet werden sollen.

    Für den Fall von Wohnungseigentum ist in der amtlichen Begründung der Bundesregierung zur EnEV Folgendes aufgeführt:



    "In Wohnungseigentumsfällen trifft, wenn die zum Verkauf anstehende Einheit kein eigenständiges Gebäude bildet, die Pflicht zur Zugänglichmachung den verkaufswilligen Wohnungs- oder Teileigentümer. Im Innenverhältnis hat dieser einen Anspruch gegen die Eigentümergemeinschaft auf rechtzeitige Bereitstellung eines Energieausweises. Die Kosten des Energieausweises sind von der Eigentümergemeinschaft zu tragen."

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    Ist auch bei Zwangsversteigerungen die Vorlage eines Energieausweises notwendig?

    Nein, eine Zwangsversteigerung fällt nicht unter die in § 16  der Energieeinsparverordnung (EnEV) genannten Ausstellungsanlässe Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing. Daher muss bei einer Zwangsversteigerung ein Energieausweis nicht vorgelegt werden.

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    Rechtliche Grundlagen

    Energieeinsparverordnung 2009 (EnEV)