Locazione
Specifiche di prestazione
Secondo il § 1 dell'ErbbauV, il diritto di costruzione ereditario comprende il diritto di erigere un proprio edificio su un terreno altrui. Ciò è in contrasto con il principio secondo cui la proprietà di un edificio e la proprietà di un terreno sono sempre collegate. Le disposizioni dell'Erbbaurechtsverordnung (ErbbauV) costituiscono quindi un'eccezione ai §§ 93 e 94 del BGB e al § 946 del BGB, dove la proprietà del terreno comprende anche la proprietà dell'edificio.
Esempio:A riceve un diritto edificatorio ereditabile per 99 anni sul terreno di B. Può costruirvi la tanto desiderata casa unifamiliare, risparmiando il prezzo elevato del terreno. Per compensare questo, paga regolarmente a B l'affitto del terreno e le tasse e gli oneri pubblici. Al termine della durata del contratto, ossia dopo 99 anni, B o i suoi eredi ricevono indietro il terreno con l'edificio. Tuttavia, B o i suoi eredi devono risarcire A o i suoi eredi per la manutenzione dell'edificio.
Il contenuto essenziale del diritto edificatorio ereditario è lo sviluppo del terreno. Il tipo di sviluppo non deve essere determinato nei dettagli al momento della creazione del diritto di proprietà. È sufficiente che il titolare del diritto di proprietà possa erigere qualsiasi edificio consentito dalla legge edilizia (BGH, 22.04.1994 - V ZR 183/93).
Il diritto di proprietà copre sempre l'intero edificio. La limitazione del diritto di superficie a parti dell'edificio è inammissibile ai sensi del § 1 comma 3 dell'ErbbauV. D'altra parte, il diritto ereditario di costruzione può riferirsi solo a una parte del terreno. La creazione di un diritto edificatorio ereditario parziale richiede quindi l'iscrizione nel registro fondiario, cfr. decisione del BayObLG del 10.03.2004, 2Z BR 268/03.
È anche possibile creare un diritto di costruzione ereditario globale, cioè un diritto di costruzione ereditario su diversi appezzamenti di terreno.
Ai sensi del § 30 WEG, un diritto di costruzione ereditario può essere concesso anche come diritto di costruzione ereditario residenziale, nel qual caso la costruzione di condomini è resa possibile per la proprietà. Il diritto di costruzione ereditario residenziale corrisponde quindi alla proprietà condominiale. Il diritto di proprietà è concesso per 99 anni.
Al titolare del diritto di costruire un appartamento si applicano le stesse regole che valgono per gli altri proprietari dell'appartamento. Senza il consenso degli altri comproprietari, non sono ammesse modifiche strutturali pregiudizievoli, cfr. anche OLG Düsseldorf - 30.07.2005, ZfIR 2004, 816.
Di norma, per il diritto di superficie è previsto il pagamento di un canone annuo pari a circa il 5% del valore del terreno.
La durata massima del contratto è di 99 anni. Tuttavia, è possibile concordare un'opzione di estensione.
Base giuridica
Ordinanza sulla locazione di terreni (ErbbauV)